Acreditar la posesión efectiva y continua de un inmueble es un paso fundamental en diversos trámites legales, especialmente cuando se busca obtener un título de propiedad por usucapión , presentar una demanda reivindicatoria , o demostrar el uso y control real del bien.
A continuación, te explicamos qué significa la posesión legal , cómo probarla y qué documentos y medios de prueba son más útiles para acreditarla ante tribunales o registros públicos.
¿Qué es la posesión de un inmueble?
La posesión es el ejercicio de facultades propietarias sobre un bien. No implica necesariamente ser el dueño (propietario), sino tener control físico y voluntad de usarlo como si fuera propio .
Según el Código Civil peruano (Artículo 945) :
“El poseedor es quien tiene una cosa corporal bajo su poder, con ánimo de dueño o de tenedor.”
Hay dos tipos principales de posesión relevantes:
- Posesión de buena fe : Cuando el poseedor cree que tiene derecho al bien.
- Posesión de mala fe : Cuando sabe que no es el dueño, pero igualmente posee el bien.
Requisitos para que la posesión sea válida
Para que la posesión sea útil en procesos legales como la usucapión , debe cumplir con los siguientes requisitos:
Requisito Descripción Corporalidad El poseedor debe tener contacto físico con el inmueble (vivir en él, explotarlo, etc.). Continuidad La posesión debe ser ininterrumpida durante todo el periodo requerido (10 años para usucapión ordinaria, 30 años para extraordinaria). Pacífica Sin violencia ni clandestinidad. Pública Debe ser visible y reconocible para terceros (no oculta). Animo possidendi Voluntad de tener el bien como si fuera propio.
Documentos y medios para acreditar la posesión
Aunque no existen pruebas únicas y excluyentes, hay una serie de documentos y medios probatorios que ayudan a demostrar la posesión prolongada y efectiva de un inmueble.
1. Documentos escritos
- Contratos privados de compraventa
- Escrituras públicas anteriores (aunque no estén inscritas)
- Testimonios notariales
- Recibos de pago parcial
- Cartas, mensajes o acuerdos firmados con el anterior supuesto propietario
2. Pagos y servicios asociados al inmueble
- Recibos de luz, agua, gas, internet
- Boletas de impuesto predial (municipal)
- Licencias de construcción o permisos municipales
- Certificados catastrales
- Facturas por mantenimiento, remodelaciones o mejoras del inmueble
3. Fotografías y videos
- Imágenes del inmueble a lo largo del tiempo mostrando ocupación
- Fotos de obras, mobiliario, reparaciones realizadas por el poseedor
- Videos testimoniales de vecinos o testigos
4. Testimonios personales
- Declaraciones juradas de vecinos, familiares, empleados domésticos, amigos
- Testigos que puedan declarar cómo ha sido el uso del inmueble
5. Obras o mejoras realizadas
- Instalaciones eléctricas, techos, cercos, paredes, pintura
- Ampliaciones, construcciones parciales o totales
- Mejoras agrícolas (si es un terreno rural)
6. Peritajes técnicos
- Un arquitecto o ingeniero puede emitir un informe técnico sobre las mejoras y antigüedad de estas
- Se puede incluir una valoración económica de dichas inversiones
7. Denuncias policiales o judiciales
- Si hubo intentos de desalojo o conflictos por el inmueble, las denuncias pueden servir como prueba de posesión
8. Plano de ubicación o levantamiento topográfico
- Para precisar los linderos y localización exacta del inmueble
9. Registro de ocupación escolar o médica
- Si los hijos del poseedor asisten a escuelas cercanas o están registrados con la dirección del inmueble
10. Otros medios probatorios
- Redes sociales: publicaciones donde aparezca el lugar o se mencione como residencia
- Cartas certificadas recibidas en la dirección del inmueble
- Censos electorales o registros administrativos vinculados a la vivienda
Ejemplos Prácticos de Acreditación de Posesión
Caso 1: Terreno sin escritura
Un ciudadano vive desde hace 15 años en un terreno que le fue vendido verbalmente. Tiene:
- Recibos de impuesto predial desde el año 2008
- Facturas de construcción de una cerca perimétrica y un techo
- Testimonios de vecinos que confirman que siempre ha estado allí
- Fotos del terreno antes y después de las obras
✅ Esto puede servir para probar posesión efectiva y continuar con un proceso de usucapión ordinaria .
Caso 2: Casa heredada informalmente
Una persona vive en una casa desde que falleció su padre (hace 20 años). No existe escritura pública ni partición judicial. Tiene:
- Testimonio de defunción del padre
- Impuesto predial pagado regularmente
- Contrato de energía a su nombre
- Vecinos dispuestos a testificar
- Una foto familiar del hogar de hace varios años
✅ Es posible solicitar usucapión con estos elementos de prueba.
¿Cómo se presenta la posesión ante un tribunal?
En un proceso judicial de usucapión , se debe presentar una demanda que incluya:
- Una narración cronológica de la posesión
- Relación de hechos que demuestren el uso del inmueble
- Copias de todos los documentos probatorios disponibles
- Lista de testigos
- Informes técnicos (si los hubiera)
- Solicitud expresa de adjudicación del dominio
Durante el proceso, el juez evaluará la veracidad, continuidad y legitimidad de la posesión.
Consejos para fortalecer la posesión
- Mantén copias de todos los documentos relacionados con el inmueble.
- Paga siempre los impuestos prediales y servicios básicos a tu nombre.
- Realiza mejoras visibles y documentables.
- No permitas que terceros ocupen el inmueble sin autorización.
- Conserva fotos, videos y testimonios clave.
- Consulta a un abogado especializado en derecho inmobiliario.
Conclusión
Acreditar la posesión de un inmueble es crucial para muchos trámites legales, especialmente si se quiere obtener un título de propiedad mediante usucapión . Aunque no se requiere un documento único, sí es importante reunir y organizar una serie de evidencias documentales, técnicas y testimoniales que respalden la posesión prolongada, pacífica y pública del bien.
Con una correcta preparación y asesoría legal, miles de personas en el Perú han logrado titularizar sus inmuebles a través de este mecanismo legal.
¿Tienes dudas sobre cómo acreditar la posesión en tu caso específico? Déjanos tus datos o contáctanos y te conectamos con un abogado especialista en derecho inmobiliario o usucapión en tu región.