En Colombia, es posible adquirir la propiedad de un bien inmueble a través de la posesión efectiva y continua durante un periodo determinado. Este proceso se conoce como adquisición del dominio por usucapión , y está regulado principalmente por el Código Civil Colombiano . Este artículo detalla los requisitos legales, los tipos de usucapión y el procedimiento para obtener un título de propiedad basado en la posesión.
¿Qué es el Usucapión?
El usucapión es un mecanismo legal mediante el cual una persona puede adquirir la propiedad de un bien inmueble tras poseerlo públicamente, pacíficamente y de manera continua durante un tiempo establecido por la ley.
Este instituto jurídico tiene como finalidad garantizar la seguridad jurídica de las personas que han tenido una posesión efectiva del bien, promoviendo la utilidad social de la propiedad.
Tipos de Usucapión en Colombia
1. Usucapión Ordinaria (Artículo 704 del Código Civil)
- Requiere una posesión continuada durante 15 años .
- No es necesario que la posesión sea de buena fe ni que esté inscrita.
- Puede aplicarse si quien posee el inmueble lo hace como dueño, sin interrupciones.
2. Usucapión Extraordinaria (Artículo 706 del Código Civil)
- Requiere una posesión continuada durante 20 años .
- Se aplica cuando la posesión no se basa en un título válido o no hay buena fe inicial.
- Es especialmente útil cuando no existe documento de compra u otra prueba formal de adquisición.
3. Usucapión Menor (Artículo 709 del Código Civil)
- Aplica para predios rurales menores de 30 hectáreas o urbanos menores de 1.000 metros cuadrados.
- Requiere una posesión continuada durante 10 años .
- Debe demostrarse que quien posee ha realizado mejoras al inmueble o lo utiliza productivamente.
4. Usucapión Familiar (Ley 1382 de 2010)
- Permite a los miembros de una familia que han vivido en un inmueble durante al menos 20 años obtener su titularización.
- Se enfoca especialmente en situaciones donde el titular falleció y los herederos no han iniciado el trámite sucesorio.
Requisitos Generales para Solicitar el Título de Propiedad por Posesión
Para iniciar un proceso de usucapión y obtener el título de propiedad, se deben cumplir los siguientes requisitos:
1. Poseer el inmueble de forma:
- Pública : Que todos puedan saber que posee el bien.
- Pacífica : Sin enfrentamientos o disputas judiciales sobre la posesión.
- Continua : Sin interrupciones durante el periodo requerido por la ley.
2. Tener el ánimo de dueño (animus domini)
- La posesión debe ser ejercida como propietario, no como arrendatario o comodatario.
3. No haber vicios en la posesión
- No debe haber disputas legales pendientes ni embargo del inmueble.
4. Presentar pruebas documentales y testimoniales
- Recibos de servicios públicos
- Testimonios de vecinos
- Fotografías del inmueble
- Escrituras antiguas o documentos relacionados
- Certificados catastrales
Procedimiento para Obtener el Título de Propiedad por Usucapión
Paso 1: Consultar la Historia Registral del Inmueble
Antes de iniciar el proceso, es recomendable:
- Acudir a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.
- Verificar que no haya registros de propiedad vigentes que contradigan la posesión actual.
Paso 2: Contratar a un Abogado Especializado
Un profesional en derecho civil o registral podrá:
- Asesorar sobre el tipo de usucapión aplicable.
- Redactar la demanda y gestionar el proceso judicial.
Paso 3: Presentar la Demanda de Usucapión
Se presenta ante un juez civil municipal o circunscricional , según corresponda territorialmente. La demanda debe incluir:
- Descripción del inmueble
- Pruebas de posesión
- Fundamento legal del tipo de usucapión
- Listado de testigos
Paso 4: Audiencia y Sentencia
El juez citará a audiencia y escuchará a todas las partes involucradas. Si se demuestra el cumplimiento de los requisitos:
- Se emitirá una sentencia favorable reconociendo el dominio del solicitante.
Paso 5: Inscribir la Sentencia en el Registro Público
Una vez obtenida la sentencia judicial:
- Se debe presentar ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos .
- Esto permitirá obtener el título de propiedad inscrito , otorgando así plena validez legal al derecho del nuevo propietario.
Consejos Importantes
- No se puede usar el usucapión para bienes de uso público , como playas, ríos o zonas baldías bajo régimen especial.
- En caso de bienes baldíos , existen otros mecanismos legales, como el aprovechamiento económico regulado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
- El proceso puede tardar entre 6 meses y 2 años , dependiendo de la carga laboral del despacho judicial.
Casos Prácticos Comunes
Ejemplo 1: Familia que vive en una casa desde hace 25 años
La familia nunca registró la propiedad porque la compraron verbalmente. Tras varios años, deciden iniciar un proceso de usucapión ordinaria para obtener el título y poder vender o hipotecar el inmueble.
Ejemplo 2: Persona que ocupa un lote baldío rural
Tras trabajar y mejorar el terreno durante más de 10 años, puede optar por el usucapión menor , especialmente diseñado para predios pequeños y ocupación productiva.
Conclusión
Obtener un título de propiedad por posesión en Colombia es un proceso legal viable y reconocido por la normativa vigente. Aunque requiere de tiempo y asesoría legal adecuada, permite a miles de colombianos regularizar su situación frente a inmuebles que han poseído durante años. Este mecanismo no solo otorga seguridad jurídica, sino que también contribuye a la formalización del territorio y la protección del patrimonio familiar.
Si crees que cumples con los requisitos, no dudes en acudir a un abogado especializado y comenzar el proceso para convertirte en propietario legal de tu hogar o terreno.